Onder de beursgenoteerde vastgoedfondsen in Amsterdam is het Belgische WDP – dat hier een tweede notering heeft – het minst bekend. Aan de prestaties kan dat niet liggen. Ook – of juist - in tijden van Corona profiteert de investeerder in logistiek vastgoed van de toenemende vraag naar opslag- en distributiecentra. Momenteel is de bezettingsgraad 98,8 procent en niets wijst erop dat dit percentage op korte termijn zal dalen.

Dat gaf aanleiding voor WDP om het investeringsplan tot 2023 onlangs met 500 miljoen euro op te hogen naar twee miljard euro. Opvallend is dat 55 procent van de investeringen zullen worden gedaan in Nederlands vastgoed. Waar het marktbrede aanvangsrendement in groeimarkten als Roemenië het afgelopen jaar nog op 7,5 procent lag, was dit voor nieuwe investeringen in Nederland nog slechts 3,7 procent.

In antwoord op door de VEB gestelde vragendirect naar de brief in aanloop naar de jaarvergadering stelt WDP dat schaarser wordende bouwgrond en toenemende concurrentie de belangrijkste redenen zijn voor deze margedruk. WDP benadrukt dat het aanvangsrendement voor waardecreatie slechts één van de parameters is die mee wordt gewogen bij investeringen. Andere zaken zoals onder meer de grondwaarde, herbruikbaarheid van het object,  en klantenrisico spelen ook mee.

Toch lijken de tijden van snelle en door de forse stijging van het vastgoed zeer rendabele groei voorbij. De logistieke vastgoedmarkt is in West-Europa snel volwassen geworden en dat is ook te zien aan de toegenomen interesse van grote beleggers. Mede ingegeven door de lage rente is logistiek vastgoed met haar relatief lage risicoprofiel en stabiele stroom huuropbrengsten een populaire beleggingscategorie. Dat heeft er wel voor gezorgd dat de prijzen voor vastgoed flink zijn gestegen. WDP gaf in een reactie op de vragen van de VEB aan dat ‘voor sommige markttransacties het rendement niet meer in verhouding staat tot het risico’.

Daarom verlegt WDP de focus steeds meer van acquisities van objecten naar projectontwikkeling .  Op eigen grond ontwikkelt WDP zelf vastgoed, dat het liefst al is voorverhuurd. Voor bestaande objecten wordt de lucht in gebouwd om de capaciteit voor klanten als Albert Heijn, Action en Lidl uit te breiden.

Door bij dit soort projecten vanaf de ontwerpfase met de huurder mee te denken hoopt WDP de relatie met klanten te verstevigen. Het concern laat  bijvoorbeeld weten dat klanten na dit soort projecten minder snel weglopen na afloop van huurcontracten.

WDP verwacht op de huidige ontwikkelpijplijn van 552 miljoen euro een stevig aanvangsrendement te realiseren van gemiddeld 6,6 procent.

Maar neemt het risicoprofiel van WDP niet toe doordat steeds meer wordt toegelegd op toch vrij grootschalige bouwprojecten? WDP laat weten dat ‘gelet op de scherpe aanvangsrendementen acquisities vandaag meer risico inhouden dan (her)ontwikkelingen’. Ook wees het vastgoedfonds op de jarenlange opgebouwde ervaring van een in-house projectmanagementteam.

Voorlopig zal de vraag naar logistiek vastgoed nog blijven groeien en kan het bedrijf doorbouwen in de Benelux. Op het moment dat de West-Europese markt verzadigd is en de eigen (nieuwe) ontwikkelingsmogelijkheden dus worden beperkt, zal het voor WDP uitdagend worden om het rendementsdoel van minimaal 6 procent in stand te houden. Met hoge vastgoedwaarderingen en een sterke concurrentiedruk zullen de kansen in Oost-Europa wellicht opnieuw bekeken moeten worden. Eind vorig jaar was ongeveer 16 procent van WDP’s totale vastgoedportefeuille met een waarde van 4,6 miljard euro gelegen in Roemenië.

Beleggers hebben in ieder geval het volste vertrouwen in het bedrijf. Waar de beurskoers van vastgoedfondsen als URW, Vastned en NSI tientallen procenten lager staat dan de waarde van het vastgoed volgens de boeken handelt WDP tegen een enorme premie op de beurs.

De koers van WDP noteert ruim twee keer zo hoog als de waarde van het vastgoed, zoals vastgesteld door externe taxateurs voor het jaarverslag (intrinsieke waarde: 13,50 euro). Beleggers lijken er vertrouwen in te hebben dat WDP nieuwe attractieve investeringsmogelijkheden weet te vinden in een sector waar rendementen steeds verder onder druk staan.